L'étalement urbain

ETALEMENT URBAIN c’est le sujet de prédilection des urbanistes et des géographes et le casse-tête des élus territoriaux qui doivent résoudre la quadrature du cercle, pris en tenaille entre un accroissement de population, un habitat inaccessible aux plus modestes en centre-ville, la nécessité de ne plus sacrifier des centaines d’hectares de surfaces agricoles, une saturation des transports… et une demande toujours forte de candidats à l’achat de maisons individuelles.

Les populations les moins aisées, les jeunes principalement, sont donc contraintes de s’éloigner pour trouver un habitat conforme à leurs moyens.

Les expériences de redensification sont généralement conçues soit dans des standings urbains élevés et inaccessibles pour ces catégories sociales, soit avec des localisations (proches des grands ensembles) ou des qualités de construction médiocres.

Et pour de nombreuses familles de classes « moyennes », la nécessité de s’éloigner des centres villes se conjugue avec leur rêve d’accession à la propriété et de maison individuelle.

Pour lutter contre l’évasion urbaine et économiser le foncier, les collectivités misent sur la densité de l’habitat et la mixité sociale : Une réserve foncière pour reconstruire la ville sur elle-même.

Les constructions neuves et le coût du foncier ont doublé en moyenne depuis le début des années 2000. Dans des conditions actuelles de prêt et sans apport, un ménage de quatre personnes gagnant 3300 € nets par mois pourra mobiliser un budget d’environ 180 000 €, soit pour un T4 de 80 m², un prix de 2250 € au m², difficile à trouver tant sur le marché du neuf que de l’ancien sur le territoire de la communauté urbaine.

Les enjeux en termes d’habitat sont par conséquent énormes, puisqu’il s’agit de répondre aux attentes des populations nouvelles tout en limitant l’étalement urbain. C’est la raison pour laquelle chaque collectivité a lancé son programme de développement pour les 20 ans à venir.

Parmi les premières pistes amorcées depuis plusieurs années, deux grandes tendances dominent : accroître la densité de l’habitat et favoriser la mixité sociale. En matière de mixité, les innovations se multiplient.

Au-delà de la densification, c’est la question du renouvellement urbain, de la reconstruction de la ville sur elle-même qui est posée.

Ce n’est pas un hasard si les populations les plus fragiles se replient sur le secteur rural éloigné.

« Entre 2001 et 2006, les villes-centres ont perdu en moyenne 6000 personnes par an, soit environ 3% de l’ensemble de leur population en 5 ans », note l’INSEE dans son étude « Dis-moi où tu vis je te dirai qui tu es » d’octobre 2010. Envie d’espace et de nature, à des prix plus abordables qu’en ville, d’une certaine qualité de vie. Le coût du foncier contraint une frange des populations aux revenus plus modestes ou moyens de s’éloigner des pôles.

Les migrations résidentielles conduisent souvent à une logique de ségrégation. Face au désir de maison individuelle et à l’offre disponible, chacun a tendance, selon son âge ou son groupe social, à répliquer le comportement de son semblable. Mais si les familles fuient la ville c’est parce que la ville n’est plus en mesure de répondre à leurs attentes.

Nous n’arrivons pas à enrayer l’étalement urbain car nous n’avons pas le courage d’utiliser les outils de maîtrise du foncier. Je le répète depuis 40 ans, la gestion du foncier en France conduit à la spéculation et à l’injustice foncière. Il suffit que dans un PLU (Plan Local d’Urbanisme) la limite entre les zones urbanisables et les zones agricoles vous soient favorables pour que vos terres valent cent fois plus qu’avant l’adoption du PLU.

Il ne s’agit pas de condamner ni d’interdire l’étalement urbain, mais d’éviter qu’il gaspille les sols et faire en sorte de grouper au maximum le nouvel habitat en réaménageant les centres des bourgs.

Il faut également en finir avec l’ère des lotissements de géomètre où les lots sont identiques les uns aux autres.

Tout à fait, construire ce n’est pas s’étaler. Le lotissement est périmé tant en terme de formes urbaines que de modèle de vie sociale qui ne favorise pas la mixité. Le rêve de la maison avec un jardin qui ne peut plus être le pavillon au milieu d’une parcelle de 1000 m², mais plutôt un T3 conçu comme une maison avec un jardin au pied et peut-être un jardin partagé. L’enjeu aujourd’hui est de construire la ville sur elle-même.

La densité n’est pas incompatible avec la qualité de vie.