Comment bien choisir son terrain pour y faire construire en Corse sa maison ? Quels sont les critères qui permettent de faire le bon choix ? Quels aspects législatifs sont à prendre en compte ?
Réponses à ces questions incontournables que l’on se pose au début d’un projet de construction.
Sur quelle commune construire ?
Le choix de la commune peut paraitre évident pour certains, mais il n’en demeure pas moins central car chaque commune dispose d’atouts et d’inconvénients à prendre en compte.
Le règlement d’urbanisme
Tout d’abord, concernant l’architecture de votre maison, sa superficie, les matériaux autorisés pour sa construction, sachez que vous devrez vous conformer à ce qui est permis par le PLU (plan local d’urbanisme ou carte communale) de votre commune. Nous vous conseillons de vous rendre en mairie pour consulter ce document et vous assurer que la commune que vous convoitez vous permet effectivement de construire la maison dont vous rêvez.
Si vous avez déjà un terrain en vue, renseignez vous également sur la capacité des réseaux (électricité, eau, téléphone, égout, etc.) : certains secteurs peuvent-être saturés, et attendre que des travaux de renforcement soient effectués peut retarder votre projet.
Profitez de votre passage en mairie pour vous renseigner sur les futurs aménagements prévus dans la commune. Savoir qu’un lotissement, une école, un centre commercial, ou une usine verront le jour à proximité de votre terrain peut influencer votre décision.
L’aspect financier
Si vous êtes primo-accédant et éligible au prêt à taux zéro, sachez qu’outre les conditions de ressources, le montant du PTZ 2016 qui vous sera accordé dépend en partie d’un zonage défini par l’état. Certaines communes seront donc plus avantageuses que d’autres pour votre prêt, la différence peut-être significative (voir la carte du zonage des politiques du logement).
Enfin, pensez également aux divers impôts que vous devrez acquitter en tant que propriétaire et/ou occupant. La taxe d’habitation ou la taxe foncière sont différents d’une commune sur l’autre, et le fait que votre commune fasse partie ou pas d’une communauté d’agglomération peut avoir un impact significatif sur ces impôts.
L’adéquation avec votre projet de vie
Du point de vue du projet de vie, simulez une journée type sur votre terrain une fois votre maison achevée. Quels moyens de transports souhaitez-vous pouvoir utiliser ? Quels sont vos attentes en terme de proximité de commerces, administrations, ou loisirs ? Si vous avez des enfants ou projetez d’en avoir, assurez-vous par exemple que les établissements scolaires dont ils dépendront pendant de nombreuses années vous conviennent.
Terrain en diffus ou en lotissement
Acheter un terrain isolé
Choisir de construire sur un terrain isolé vous apporte une souplesse totale pour définir l’architecture de votre maison, tout en restant dans le cadre légal de votre commune évoqué plus-haut. Les amateurs de liberté, y verront également la possibilité de construire à l’écart du voisinage, sur des terrains généralement plus grands. Attention cependant, choisir un terrain en diffus demande plus de vigilance car vous devez vous assurer vous-même de la nature du sol et des possibilités de viabilisation, deux paramètres qui peuvent entrainer des dépenses supplémentaires à votre enveloppe budgetaire.
Acheter un terrain en lotissement
Acquérir un terrain dans un lotissement vous permet de bénéficier des garanties qu’apportera le lotisseur. Les accès et viabilisations sont étudiés et inclus dans le prix de vente du terrain. La nature du sol aura également été vérifiée par le lotisseur, vous évitant par exemple d’éventuelles surprises au moment du terrassement.
Sachez que construire en lotissement vous obligera à respecter le cahier des charges et le règlement du lotissement. Ces documents déterminent les possibilités en matière d’architecture au sein du lotissement (type et couleur des volets, toits plats ou en pente, clotures, etc.), les règles de vie communes à respecter par les co-propriétaires ou encore d’éventuelles charges liées à l’entretien des parties communes (voirie, éclairage, espaces verts, etc.).
Les critères essentiels
La superficie
Les terrains situés en lotissement sont généralement des parcelles à partir de 300 m2. Il s’agit d’une superficie suffisante pour construire, disposer d’une terrasse et éventuellement garer ses véhicules. Au delà, vous augmentez la partie jardin, et gardez un peu plus vos distances avec le voisinage.
Hors lotissement, des superficies supérieures à 1 000 m2 sont généralement constatées (selon règlement d’urbanisme), elles proposent un agrément supérieur mais il faudra réfléchir à la question du cout d’aménagement du terrain et de son entretien. Enfin, si une opportunité se présente, il peut être intéressant d’acheter aujourd’hui un terrain plus grand que l’usage prévu, et de le diviser plus tard soit pour ses enfants, soit pour une revente.
Orientation et exposition
L’orientation d’un terrain est directement liée à la performance énergétique de votre future maison. La réglementation RT 2012 fixe par exemple des objectifs de prise en compte des apports énergétiques liés à l’exposition solaire. Notre conseil : privilégiez un terrain bénéficiant d’une durée d’ensoleillement journalière maximale. Notre bureau d’études pourra ensuite vous proposer une architecture de maison adaptée à l’orientation de votre terrain pour une habitation plus confortable et économe en énergie.
Topographie
L’aspect général du terrain, la nature de son sol, son relief, la présence de végétation, ou encore sa forme (périmètre) sont des critères qui viennent directement impacter un budget de construction.
Un terrain plat, compact et raisonnablement boisé est idéal. A contrario, un terrain accidenté ou pentu peut engendrer d’importants travaux de terrassement ou de soutenement. Un terrain très étalé, au périmètre important, coutera plus cher en cloture. Une parcelle excessivement boisée entrainera également des frais si trop d’arbres se trouvent à proximité du lieu d’implantation de la future maison. Ils peuvent en effet constituer un masque privant votre future habitation des apports solaires dont elle pourrait bénéficier.
Si la topographie du terrain vous oblige à créer un long chemin privé pour accéder à votre maison, prévoyez un budget de voirie et raccordement conséquent.
En cas d’absence de réseau d’égout, il sera nécessaire de prévoir suffisamment de place pour votre fosse septique (idéalement proche de la maison) et de ses drains, dimensionnés en fonction de la nature du sol.
Autres critères
Terrain situé en zone classée
Certaines communes disposent de zones protégée, périmètres dans lesquels toute construction doit respecter un cahier des charges prévu par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Votre future maison devra alors respecter certains critères architecturaux variables (couleurs d’enduits, de tuiles, types de fenêtres, forme du toit, etc.). La mairie peut vous renseigner sur ce point.
Au sein de zones classées comme boisées (Natura 2000, PNRC, etc.), sachez qu’une autorisation de défrichement peut-être exigée lors du déport de permis de construire.
Risques naturels
Assurez-vous que le terrain que vous convoitez ne soit pas situé dans une zone présentant des risques majeurs naturels. Risque d’inondation par crue, amiante, zones sismiques, foudre, mais également risques technologiques liés à la présence d’une installation industrielle voisine (barrage, usine, transport de matières dangereuses). Le site internet www.risques.gouv.fr peut vous aider.
Vue et vis-à-vis
Deux éléments d’agrément facultatifs pour certains, indispensables pour d’autres. Un vis-à-vis même important ne devrait pas vous faire écarter le terrain rêvé pour autant. Haies, brises vue, ou construction qui joue avec le relief, peuvent être d’excellentes solutions anti vis-à-vis. Si la vue offerte par votre futur terrain est votre principal moteur d’achat, assurez-vous que vous réussirez à en jouir le plus longtemps possible. Une future construction ou rénovation voisine pourrait vous la faire perdre en partie ou totalité, et les recours sont difficiles.
Calme et environnement
Nous sommes nombreux à rechercher des terrains calmes, dans un environnement le plus reposant possible. Pour faire le bon choix, visitez plusieurs fois le terrain en vue, à différents moments de la journée, et différents moments de la semaine. Restez-y à chaque visite le plus longtemps possible, c’est ici que vous vivrez pendant de longues années.
Couverture GSM et internet
Téléphonie et internet sont indispensable à nos vies et s’assurer de la bonne couverture réseau de votre terrain est peut-être aussi important que de s’assurer de l’alimentation en eau de votre maison.
Pour la couverture téléphonique 3G/4G, déplacez vous sur le terrain afin de vérifier que la réception de votre téléphone est suffisante. Pour estimer la qualité de la connexion internet par ADSL dans le secteur, essayez d’obtenir le numéro de téléphone fixe de l’un des voisins. Réalisez alors un test de débit gratuit sur internet, vous saurez si votre connexion vous permettra de bénéficier de la télévision, du téléphone, et pourquoi pas de travailler depuis chez vous en télétravail.
Mon terrain, je le trouve où ?
Sites internet spécialisés, magazines de petites annonces ou bouche à oreille sont des moyens de dénicher la perle rare. Si vous souhaitez construire en Corse, nous vous invitons à consulter nos annonces de terrains constructibles à vendre, sélectionnés par nos soins pour une construction en toute sérénité.